从1亿到15亿的发迹故事(2)_中国青年创业学院

李耘认为，当时一些以数千万元的资本起家，寻找到一个合适的项目，或者一幅地块，赚3倍的利润甚至更多并非一件难事，随着房地产大环境的回暖，数年来的滚动开发，积累了开发经验和人脉资源的地产商迅速膨胀，从两三千万元的资金启动到数十亿的房地产投资规模的案例并不鲜见，似乎也不再是神话。

容积率瞒天过海

作为房地产业的直接受益者，李耘坦言，有自己的运气，时机来了自己也正好有投入资金，但更重要的是房地产行业的特点所决定，行业起步晚，市场潜力大，注定了当时的利润是非常高的，而就房地产运作的各个环节，都是可以增大最终效益的保证，这也是与其他行业的最大差别，利用容积率、营销技巧等都是实现赢利的手段。

李耘没有对自己楼盘的容积率作出评价，但李耘坦然表示，利用容积率来实现利润最大化，是每个房地产操盘项目公开的秘密。调高容积率已成为压缩楼盘成本的重要砝码，目前北京城区住宅项目容积率一般不超过2，而在实际运作中大部分开发商最终开发建设面积要超过项目约定，开发面积越多，成本则相应降低，在售价不变的情况下，利润率自然飙升。

在更改容积率中，一方面是通过更改规划来修改容积率，而也有不少开发商宁可超面积吃巨额罚单，私自增加容积率。一位业内人士私下告诉记者，目前相关部门对于超出部分采取罚款的办法，因为无法让开发商拆除多余部分面积，即使是暂不验收，最终开发商仍是能够通过各种方法让项目过关，可见其间的利润可观程度。

玩转“金融”跷跷板

低廉的地块项目以及金融界的大力支持，是某些开发商一夜暴富的两条“腿”。利用银行贷款就可以使少量资金撬动大项目，金融界对于房地产的支持，或者说对于一夜暴富的房地产商来说，是最根本的内在要素。

对此，房地产业挟持了银行、挟持了中国经济的说法得到很多人的认同，房地产金融专家洪曦认为，中国房地产金融风险犹存，基于国内融资渠道较为单一，房地产商对于银行信贷的输血机制依赖仍然很大，尽管银行信贷门槛提高，对项目信贷要求四证齐全，房地产信托办法亦日趋完善，然而房地产过分倚重金融的现状并未得到改善。

（来源：第一财经日报）

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