《21世纪》：如果让您用三个词语来概念中国楼市的昨天，今天和明天，您觉得哪些词汇更能体现楼市的每一个发展历程?十年来最大变化是什么?

任志强：最大的改变是政府在与市场的博弈中，政府不得不遵循市场的意愿改变自己。昨天是计划经济和福利分配，今天是“市场”和“保障”之间的斗争。今年下达了580万套保障房的计划，但政府仅仅投资600多亿，平摊到每套房子上不足一万多。应该是“市场的归市场，保障的归保障”，但从现在看来，政府把保障的任务也交给了市场。2000年就已经建立了住房保障制度，但2007年才开始逐渐加大保障房建设。资金仍然短缺。

《21世纪》：梳理您的博客发现，您几乎一直在谈房价。中国人最关心的也是房价。您似乎一直试图在告诉大家一个关于房价的真相。说了这么久，您觉得这个真相以及真相背后是什么?

任志强：房价背后是国家利益和民众利益的再分配。政府希望通过房地产拿到越多的东西，房价就会越来越高。为什么2005年前房价不高?土地协议出让虽然制造了腐败，但是正是因为有腐败，房价低。当腐败发生的时候，国家利益受到损失。所有的老百姓都获得了福利。

《21世纪》：谁是地产这幕大戏的主导者?或者说，谁主导了近10年来地产故事的演进?地产商、银行、专家学者还是政府之手?如何评述在这十年发展中，政府、地产商、银行等角色的变化?

任志强：实际上，政府才是最大的开发商，以土地和税源开发为主。地产商从来都是随从，博弈者。而地方政府和地产商是同盟者。政府抬高了民众预期，而老百姓是房价上涨的受益者，“吃肉骂娘。”专家学者是捧臭脚的，没有任何公众态度。而媒体肆意歪曲信息，误导大众。银行虽然按照公司法注册，名义上是公司但实际上是政府手中的工具，而不是盈利主体，是政府调节社会公平的工具。

《21世纪》：以前您说您是“全国人民第三位想揍的人”。其实，随着购房者的理性，任总说真话，坚持真理的风格已经让很多人开始认同，慢慢正视中国楼市的问题。在您眼中，这十年间，中国购房者的变化是怎样的?

任志强：这些年来，中国民众几乎是在舆论的误导和欺骗下，相信房价会降。以上当受骗的代价知道房价不得不涨。他们逐渐看清了骗局，不再相信房价会被“压”下去，从而出手买房。

《21世纪》：所谓博弈，有中央与地方政府、有政府与开发商、有开发商与购房者，任总如何看待当前楼市的博弈?

任志强：地方和中央有时候步调是不一致的。1994年，中国实行了中央与地方的分税制之后，当时增长最快、数量最多的税种变成了共享税源并被中央拿走了大头，地方只好将主要精力放在涵养属于地方政府拿大头的税源和非税收入上。于是地方财政开始成为一个专有名词，经营城市土地开始成为地方政府的共同行为。大量的土地供给，在分税制之后为地方财政提供了一个喘息的机会，改善了他们的生存条件。

2003年的土地招拍挂，又给了地方政府一个有力的武器和合法的手段。当切断了开发企业自主找地的合作开发后路之后，政府非市场化的低价征收，也断绝了原有城市建设用地的地源，政府朝着征用农村土地的方向大跨步迈进，土地财政就成为了税收和预算外收入的主要来源。

地方政府和开发商之间是没有博弈的，他们甚至是利益共同体。当一些非发达城市的政府用优惠政策的成片土地吸引开发商时，他们其实是靠开发成果改善城市的面貌，提升土地的价值，还有他们的政绩。

在充分竞争的市场，地产商真正应该博弈的是同行之间。竞争产品、品牌、质量服务，银行和民众的博弈，也是垄断造成的。今天，开发商与购房者有博弈，但是由市场和政策造成的。购房者没有选择权，开发商也成为了土地垄断的受益者。